Не Пхукет и не Паттайя: четыре города Таиланда, которые инвесторы чаще всего пропускают — и зря

Когда речь заходит об инвестициях в тайскую недвижимость, разговор почти всегда начинается с одних и тех же имён: Пхукет, Паттайя, Ко Самуи. Это понятно — рынки большие, инфраструктура отработана, интернет полон кейсов. Но именно поэтому туда идут все, а значит — конкуренция за хорошие объекты высокая, маржа на входе минимальная, а брокеры объясняют клиенту одно и то же, что и конкуренты по соседнему стенду.

Между тем цифры говорят о другом. По данным KKP Bank, в 2025 году иностранные переводы недвижимости упали в Паттайе на 15% и в Чиангмае на 28%. Зато в провинции Prachuap Khiri Khan — это Хуа Хин — выросли на 66%. В провинции Surat Thani, куда входит Ко Самуи и побережье Самуи, — на 220%. Рынок фрагментируется. Умные деньги видят это раньше, чем это становится очевидным.

Thailand's property market is becoming increasingly fragmented: Bangkok, Phuket, Pattaya, Chiang Mai, Hua Hin and Khao Yai are all being driven by different economic and buyer dynamics rather than moving as one national market. Understanding local market dynamics matters far more than relying on broad national averages.

— Alestria Property, Thailand Market Trends 2026

Источники: KKP Bank, Nation Thailand, Alestria Property, Esales International, апрель–май 2026.

Хуа Хин: рынок, который бангкокская элита знала сто лет до вас

Хуа Хин — это прибрежный город в провинции Prachuap Khiri Khan, три часа езды от Бангкока и примерно столько же от суварнабхумийского аэропорта. Место, где в 1920-х построили королевскую летнюю резиденцию — и с тех пор оно стало негласной «второй столицей» для состоятельных бангкокцев. Поле для гольфа класса championship, спокойный пляж без туристических толп, нормальные рестораны и больница с международным отделением. Всё это объясняет, почему +66% иностранных сделок в 2025 году — не случайность.

Доходность от долгосрочной аренды — 4–6%. Ниже пхукетской, но цена входа заметно ниже, конкуренция за объекты меньше, а аудитория другая: состоятельные тайцы, выбирающие второй дом, западные пенсионеры, которые хотят спокойную жизнь у моря без туристической суеты Паттайи.

Потенциальный катализатор роста — проект высокоскоростной железной дороги от Бангкока. Если он будет реализован, время в пути сократится до часа, что кардинально изменит логику спроса: Хуа Хин превратится из «дальней дачи» в «ближний пригород» для миллионного бангкокского среднего класса.

> Hua Hin has developed a different profile: attracting retirees, Bangkok second-home buyers and foreign residents looking for a quieter coastal lifestyle with strong everyday liveability. Compared with Phuket or Pattaya, Hua Hin is generally viewed as a more lifestyle-led market rather than a high-yield tourism-driven investment destination.

— Alestria Property / Siam Legal International, 2026

Краби: природный дефицит как долгосрочный ценовой аргумент

Краби — редкий случай, когда ограничения на строительство встроены в саму географию. Национальные парки занимают значительную часть доступной суши. Известняковые скалы, которые привлекают миллионы туристов, делают часть берега физически недоступной для застройки. Это означает структурный дефицит предложения, который не исчезнет при смене правительства или корректировке строительных регуляций.

Туристический поток в Краби растёт, Ко Пхи-Пхи и Ко Ланта — в часе катера, аэропорт принимает прямые рейсы из Европы и Азии. Доходность от аренды — 5–7%, аудитория — европейцы и австралийцы, которые выбирают Таиланд ради природы, а не ночной жизни. Это другой покупатель, чем в Паттайе, и маркетинг для него должен быть другим: не про yield и окупаемость, а про место, образ жизни и ограниченность предложения.

Чиангмай: парадокс просадки на устойчивом фундаменте

Чиангмай — самый контринтуитивный рынок в этом списке. −28% иностранных сделок в 2025 году звучит как красный флаг. Но важно понимать, из чего состоит эта просадка: массовый спекулятивный интерес к массовым кондо-проектам на окраинах охладел — именно он дал большую часть этого минуса. Тем временем районы Nimman и Santitham демонстрируют едва ли не лучшую ликвидность в стране: небольшие качественные кондо продаются и сдаются там быстро.

Для брокера это переводится просто: меньше конкуренции за лучшие объекты при сохраняющемся структурном спросе. 103 000 экспатов в провинции Бангкок и растущее digital nomad-сообщество создают устойчивый арендный рынок. Цена входа значительно ниже, чем на Пхукете. Рост цен — 2–4% в год, скромный по сравнению с прибрежными рынками, но стабильный.

> Chiang Mai continues to dominate the Digital Nomad and Retirement segments. The Nimman and Santitham areas are incredibly liquid, with small, high-quality condos selling and renting almost instantly. While capital appreciation is more modest (roughly 2% to 4%), the low entry cost and high quality of life keep it a staple for Australian and European buyers.

— Esales International, Thailand Property Outlook 2026

Кхао Яй: для тех, кто уже пресытился всеми остальными рынками

Кхао Яй — национальный парк в провинции Накхон Ратчасима, три часа от Бангкока. Это почти исключительно внутренний рынок: покупают состоятельные тайцы, которые хотят природу рядом с городом, и долгосрочные экспаты, которые уже прожили на Пхукете и Ко Самуи и хотят чего-то другого. Иностранная аудитория здесь минимальная — что означает отсутствие конкуренции среди международных брокеров.

Это нишевый продукт под нишевую аудиторию. Доходность 3–4%, вход относительно доступный, но ликвидность при выходе ниже из-за меньшего числа потенциальных покупателей. Брокер, который понимает этот рынок и умеет его объяснить, работает практически без конкурентов в своём сегменте.

Маркетинговые каналы: что работает на каждом рынке

—Хуа Хин: контент на тайском и английском одновременно — рынок двойной аудитории. Google Ads по запросам «Hua Hin property for sale 2026», контент про golf lifestyle и coastal retirement. Порталы DDproperty и FazWaz для тайских покупателей.

—Краби: Instagram и YouTube с упором на природу и lifestyle — покупатель идёт сюда именно за этим. Таргетинг на Великобританию, Германию, Австралию. Контент про ограниченность предложения и природный дефицит.

—Чиангмай: LinkedIn и digital nomad-сообщества для работающей аудитории. Контент про cost of living vs quality of life — это главный аргумент рынка. Telegram-каналы про жизнь в Северном Таиланде для русскоязычной аудитории.

—Кхао Яй: узкие каналы — expat-форумы, тематические группы в Facebook, нативные размещения у блогеров, живущих в Таиланде долгосрочно. Массовые каналы здесь избыточны.

Почему мы написали эту статью

Недавно мы выпустили партнёрский материал о том, куда движется капитал инвесторов, которые заработали на Дубае и теперь ищут следующий рынок. Таиланд — одно из пяти направлений, которые мы разбирали. И когда смотришь на данные по Хуа Хину и Краби рядом с данными по Пхукету — понимаешь, почему умные деньги идут туда, куда большинство ещё не дошли.

Материал — про Дубай, Азию и про то, как принимать инвестиционные решения на основе данных, а не на основе того, что сейчас у всех на слуху. Если вы работаете с аудиторией, которая уже прошла один рыночный цикл и думает о следующем шаге — это именно про ваших клиентов.

→ Читать: https://www.sostav.ru/blogs/288896/92045

Ignite строит маркетинг для брокеров и девелоперов на нишевых и нестандартных зарубежных рынках. Если вы работаете за пределами очевидных направлений — мы понимаем специфику.

→ Обсудить маркетинг на тайских рынках: https://ignite-digital.agency/