Куда переехали дубайские деньги: топ-5 направлений

Совместный материал Ignite Digital Agency и аналитической компании CORE.XP

Сергей Даций, основатель Ignite, совместно с командой CORE.XP — 30 лет на рынке, инвестиционный консалтинг и аналитика недвижимости

В первом квартале 2026 года Дубай поставил очередной рекорд — сделки выросли на 31%, до 252 миллиардов дирхамов. Но одновременно с этим часть инвесторов, заработавших на дубайской волне, тихо переложила деньги в другие рынки. По данным CORE.XP, около 18–22% клиентов — резидентов Дубая, вышедших из рынка за последний год, не вернулись обратно.

Куда ушли деньги — и почему это происходит именно сейчас.

Почему уходят из Дубая

Рынок не падает. Население превысило 4 миллиона, инфраструктура строится. Но доходность аренды в премиальном сегменте упала с 7% до 4,5%, ипотека для нерезидентов ужесточилась, а стратегия быстрой перепродажи off-plan с 25–30% прибылью перестала работать так легко, как раньше.

Топ-5 направлений

Сингапур — +34% запросов, вход от $2,5М, для тех, кому важна юрисдикция.

Малайзия — +47% сделок в диапазоне $300–800К, рынок раннего цикла.

Таиланд — +28% «дубайского следа», freehold для иностранцев, лучшая ликвидность в регионе.

Вьетнам — до 7% чистой доходности, но leasehold 50 лет и слабый выход.

Индонезия — доходность от аренды выше 6%, для тех, кто готов разобраться в местной специфике.

Таиланд, Вьетнам, Индонезия: в чём разница

Это не один рынок, а три истории с разной логикой. Таиланд — самый предсказуемый: иностранцы владеют кондо на правах freehold, в Q1 2026 иностранные сделки выросли на 22%, почти половина покупателей — россияне, китайцы и инвесторы с дубайской историей.

Вьетнам даёт самую высокую доходность в регионе — до 7% чистыми, а ВВП страны вырос на 8% в 2025-м, рекорд с 2007 года. Но иностранцы владеют недвижимостью максимум 50 лет, и выйти из актива можно только через продажу другому иностранцу в рамках квоты — это формирует дисконт при продаже.

Индонезия — для знатоков локального рынка: доходность выше тайской, но ликвидность при продаже заметно слабее.

Паттерн, который повторяется

В Q1 2026 CORE.XP зафиксировали 11 крупных сделок от клиентов — резидентов Дубая, от $1 до $3 млн каждая. Все купили по одной схеме: объект во Вьетнаме как ставка на рост капитала + объект в Таиланде как источник стабильной аренды. Не вместо Дубая — параллельно с ним.

> Азия 2026 года — это Дубай четырёхлетней давности по соотношению риск/доходность.

— CORE.XP

Полная версия — на Sostav.ru

Таблица доходности по 7 районам Дубая, сводное сравнение 5 рынков,

5 вопросов опытного инвестора и комментарий CORE.XP перед сделкой в Азии

→ Читать продолжение на Sostav.ru